1 października, 2024
Zasiedzenie – kiedy nieruchomość staje się twoja?
Zasiedzenie: czas, po którym nieruchomość staje się twoją
Nierzadko otrzymujemy od klientów pytania dotyczące czasu, po jakim możliwe jest nabycie prawa do gruntów rolnych lub innych działek poprzez zasiedzenie. Coraz częściej mamy do czynienia z sytuacjami, gdzie nieruchomość, taki jak dom, droga czy inna posiadłość, jest użytkowana i zarządzana przez naszego klienta przez wiele lat, ale formalnie nie należy do niego. Jak więc rozpocząć proces zasiedzenia? Czy dziedziczenie wpływa na okres, po którym możemy nabyć nieruchomość drogą zasiedzenia? Na te i wiele innych pytań postaramy się odpowiedzieć w dzisiejszym artykule.
Zasiedzenie dotyczy głównie nieruchomości, choć nie jest wykluczone nabycie prawa własności do ruchomości, takich jak samochód, rower czy zegarek, również w drodze zasiedzenia. Dziś jednak skupimy się głównie na nabyciu nieruchomości poprzez zasiedzenie.
Na początku musimy odpowiedzieć na pytanie, jakie warunki muszą zostać spełnione, aby zasiedzenie mogło zostać uznane przez sąd.
Po pierwsze, osoba niebędąca właścicielem danej nieruchomości musi ją posiąść w sposób niezależny. Oznacza to, że nie może być związana z faktycznym właścicielem żadną umową, na podstawie której mogłaby korzystać z nieruchomości. Ta osoba musi żyć w przekonaniu, że nieruchomość jest jej własnością, zarządzać nią jak właściciel, samodzielnie decydować o tym, co się na niej dzieje i kto z niej korzysta. Innymi słowy, osoba korzystająca z nieruchomości musi czuć się jak jej właściciel.
Kolejnym warunkiem nabycia nieruchomości przez zasiedzenie jest posiadanie jej przez dłuższy okres czasu, który nie może zostać przerwany. Ustawodawca wskazuje dwa okresy:
- 20 lat, jeśli posiadacz jest w dobrej wierze,
- 30 lat, jeśli posiadacz jest w złej wierze.
Zasiedzenie nieruchomości – wyjaśnienie i terminy orzekania
Zasiedzenie nieruchomości jest w zasadzie nieodpłatnym sposobem jej nabycia, który ma miejsce w wyniku posiadania nieruchomości przez określony czas, określony przez ustawę. Oznacza to, że jeśli jesteśmy w posiadaniu danej nieruchomości przez odpowiedni okres, na przykład 20 lub 30 lat, może ona stać się naszą własnością. Nie ponosimy przy tym żadnych kosztów, z wyjątkiem kosztów związanych z postępowaniem sądowym, ponieważ zasiedzenie może zostać uznane tylko przez sąd.
Decyzję o zasiedzeniu nieruchomości wydaje sąd rejonowy właściwy dla miejsca, w którym nieruchomość się znajduje. Orzeka on o tym po przeprowadzeniu postępowania dowodowego, które jest wszczynane na wniosek osoby zainteresowanej. Opłata sądowa za złożenie wniosku wynosi 100 złotych.
Z uwagi na skomplikowany charakter tej sprawy oraz konieczność przygotowania odpowiednich wniosków i przeprowadzenia postępowania dowodowego, sprawy związane z zasiedzeniem nieruchomości są jednymi z najtrudniejszych i najbardziej skomplikowanych postępowań w ramach prawa cywilnego. Przed złożeniem wniosku zalecamy skonsultowanie treści pisma z prawnikiem, który dokładnie zweryfikuje go i udzieli niezbędnych rekomendacji prawnych.
Zasiedzenie: własność w dobrej i złej wierze
Warto zauważyć, że nie istnieje jednoznaczna definicja dobrej i złej wiary, dlatego też konkretne przykłady są dostarczane przez wypracowane na tym tle orzecznictwo sądowe.
Dobrą wiarę można rozumieć jako przekonanie posiadacza, że przysługuje mu prawo własności do nieruchomości, choć może być błędne, ale uzasadnione. Oznacza to, że osoba korzystająca z nieruchomości uważa, że ma prawo do jej posiadania na podstawie swojego przekonania. Przykładem może być sytuacja, gdzie nieruchomość jest ogrodzona, ale linia ogrodzenia nie zgadza się z linią działki, a jednak osoba korzystająca z tej nieruchomości uważa, że teren wewnątrz ogrodzenia należy do niej. Może to być błędne założenie, ale usprawiedliwione tym, że od zawsze ogrodzenie stało w ten sposób i wszyscy sąsiedzi traktowali ten teren jako jej własność.
Zła wiara jest zdefiniowana inaczej. Można ją określić jako sytuację, w której dana osoba wie, że nie ma prawa do nieruchomości, ale mimo to ją używa i zarządza nią jak właściciel.
W przypadku zasiedzenia, sądy częściej stwierdzają złą wiarę osoby, która posiada nieruchomość. Dzieje się tak dlatego, że udowodnienie dobrej wiary jest trudne i wymaga przedstawienia wielu argumentów i dowodów w toku postępowania sądowego.
Dziedziczenie a zasiedzenie: prawa do nieruchomości
W przypadku zasiedzenia, często konieczne staje się uwzględnienie kwestii dziedziczenia nieruchomości, zwłaszcza gdy jest ona posiadana przez kilka pokoleń. W takim przypadku wniosek musi precyzyjnie wyjaśnić, jak przebiegało posiadanie nieruchomości oraz dlaczego osoba wskazana we wniosku powinna ją nabyć przez zasiedzenie.
Często pojawiają się pytania, po ilu latach zasiedzenie jest możliwe w przypadku dziedziczenia? Niestety, w przypadku dziedziczenia zasiedzenia nie uzyskamy od razu. Jednakże art. 176 kodeksu cywilnego wskazuje, że spadkobierca może doliczyć do swojego czasu posiadania, czas posiadania danej nieruchomości przez swojego poprzednika, czyli np. spadkodawcę.
Aby to zilustrować przykładem: jeśli dana osoba posiadała nieruchomość przez 15 lat i umarła, a posiadanie jest kontynuowane przez kolejną osobę, wystarczy, że spadkobierca posiada nieruchomość tylko przez kolejne 15 lat, o ile działał w złej wierze. Innymi słowy, dla kolejnego posiadacza bieg terminu zasiedzenia nie zaczyna się od nowa, chyba że doszło do przerwania posiadania. Jest to istotne ułatwienie i przynosi wiele korzyści dla spadkobiercy.
Nabycie przez zasiedzenie: sposób uzasadnienia wniosku
Jak wspomniano powyżej, złożenie wniosku o zasiedzenie jest jednym z trudniejszych zadań. Wymaga on starannego przygotowania i jest zazwyczaj obszerny.
Wniosek powinien zawierać szczegółowy opis momentu, w którym wnioskodawca objął nieruchomość w posiadanie samoistne. Należy również wskazać, w jaki sposób nieruchomość była używana przez lata i jakie prace były podejmowane. Warto uwzględnić informacje o ewentualnych budowlach lub instalacjach na nieruchomości oraz o jej codziennym utrzymaniu.
Następnie konieczne jest określenie konkretnego okresu, w którym wnioskodawca posiadał nieruchomość, czyli ustalenie daty rozpoczęcia korzystania z niej. To właśnie po upływie 20 lub 30 lat od tej daty sąd może ustalić nabycie nieruchomości przez zasiedzenie, pod warunkiem spełnienia wszystkich wymienionych wyżej przesłanek.
Wniosek i jego uzasadnienie muszą być precyzyjne, konsekwentne i klarowne dla sądu. Dlatego też, przed złożeniem wniosku, warto skonsultować się z adwokatem, aby upewnić się, że wniosek został właściwie sporządzony, a wnioskodawcą jest odpowiednia osoba. Można również skorzystać z usług profesjonalisty, który przygotuje wniosek w imieniu klienta od początku, zapewniając jego poprawność i kompletność.
Prawo do nieruchomości na podstawie zasiedzenia
W procesach związanych z zasiedzeniem, możliwe jest przywoływanie różnych dowodów. Nie ma ustalonego katalogu dowodów w tej dziedzinie. Inicjatywa dowodzenia zależy od stron uczestniczących w postępowaniu o zasiedzenie. Ważne jest, aby zgłoszone dowody wykazywały spełnienie każdej niezbędnej przesłanki do zasiedzenia.
Do najczęściej spotykanych dowodów należą zdjęcia nieruchomości dokumentujące jej stan w ciągu lat, zeznania świadków, którzy znają stan nieruchomości w ostatnich kilkunastu latach, a także różnego rodzaju dokumenty, takie jak faktury.
Często konieczne jest również powołanie biegłego, który będzie odpowiedzialny za obliczenie części nieruchomości nabytej przez zasiedzenie. Wszystko to ma na celu dostarczenie rzetelnych dowodów potwierdzających spełnienie warunków zasiedzenia.
Bezprawne zasiedzenie: kiedy brak możliwości?
Zasiedzenie nie jest możliwe, gdy nie jesteśmy posiadaczami nieruchomości w sposób samoistny, ani gdy nie spełniamy wymaganego przez prawo okresu posiadania. W takim przypadku, sąd odrzuci żądanie zasiedzenia nieruchomości, co spowoduje, że przegramy sprawę. Podobnie, jeśli wnioskodawcą będzie niewłaściwa osoba, będzie to kosztowne, ponieważ opłaty w tego rodzaju sprawach nie są niskie.
Dlatego przed rozpoczęciem postępowania o zasiedzenie warto skonsultować się z adwokatem. Pomoże on ustalić, po ilu latach zasiedzenie jest możliwe w przypadku dróg, działek lub domów. Sprawdzi również, czy dziedziczenie wpłynęło na zmianę okresu wymaganego do zasiedzenia. Jeśli chodzi o zasiedzenie gruntów rolnych, adwokat zweryfikuje, po ilu latach jest to możliwe.
Zasiedzenie przegrane – jak dalej?
W przypadku odrzucenia wniosku o nabycie nieruchomości przez zasiedzenie, wiele zależy od zachowania właściciela dotyczącej tej konkretnej nieruchomości. Właściciel ma możliwość zaproponowania osobie, która przegrała sprawę, różnych opcji, takich jak zakup nieruchomości, wynajem lub dzierżawa.
Może się też zdarzyć, że właściciel ma inne plany co do nieruchomości lub po prostu chce nadal być jej właścicielem. W przypadku braku zgody na dobrowolne opuszczenie nieruchomości, która została bezprawnie zajęta, właściciel może w końcu podjąć kroki prawne i wszcząć postępowanie o przymusowe wydanie nieruchomości.
Zobacz inne artykuły, które mogą Cię zainteresować
